Покупать квартиру в ипотеку в Казахстане сейчас не стоит, считает эксперт

Рынок жилья

По словам Асель Аульбековой, активность на рынке недвижимости заметно снизилась. Продажи замедлились, а высокие ипотечные ставки и ограниченный доступ к льготным программам охладили спрос. При этом предложение жилья продолжает расти, поэтому сегодня у покупателей стало больше возможностей для выбора и торга, сообщает Qumash.kz.

Так, за первое полугодие 2026 года в Казахстане зарегистрировали 188 286 сделок купли-продажи жилья. Это примерно на 4,2% меньше, чем за тот же период
2025 года. В мае по стране зарегистрировали 30 420 сделок - на 10,5% меньше, чем годом ранее. В Алматы падение составило сразу 31,2%. 

"Некоторые начнут спорить, мол в июне то был рост. Да, был, но есть веская причина для роста, не связанная с ростом покупательской способности. В июне число сделок резко выросло до 39 053, то есть на 28,4% по сравнению с маем. Да, на первый взгляд кажется, что рынок ожил. Но этот скачок во многом связан с пенсионным ажиотажем", - заметила Аульбекова.

Июньский ажиотаж

С 5 июня изменилась методика расчета порогов минимальной достаточности пенсионных накоплений. Новые пороги выросли минимум на 79%, а для людей предпенсионного возраста - более чем вдвое.

По данным ЕНПФ, только за четыре дня - с 1 по 4 июня - казахстанцы подали более 88 тысяч заявлений на использование пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий. Общая сумма превысила 55 млрд тенге. После повышения порогов поток практически остановился. С 5 по 10 июня ЕНПФ исполнил всего 52 заявления по этому основанию.

"Люди успели вывести деньги до дедлайна, а оформление и регистрация части сделок пришлись уже на июнь. Поэтому июньский скачок нельзя автоматически трактовать как возвращение устойчивого платежеспособного спроса от населения", - отметила Аульбекова.

Главная проблема - очень дорогие деньги

Эксперт напомнила, что базовая ставка была повышена до 18% в октябре 2025 года и сохранялась на этом уровне почти восемь месяцев. Только 5 июня 2026 года Нацбанк снизил ее до 17%, а 24 июля - до 16,75%. Инфляция тоже снижается девятый месяц подряд, но все еще остается двузначной. В июне она составила 10,3% .

Прогноз Нацбанка на конец 2026 года - 9-11%. Следующее решение по базовой ставке должно быть объявлено 4 сентября.

"Снижение базовой ставки еще не означает, что ипотека немедленно стала дешевой. Например, цифровая ипотека одного зеленого банка сейчас предлагается с ГЭСВ от 22,78% до 25%. Предельная ГЭС по ипотечным жилищным займам до 1 января 2027 года также сохранена на уровне 25%. Для обычного покупателя это ужасно дорого. Квартира стоимостью 40 млн тенге при первоначальном взносе 20% означает кредит в 32 млн. При ставке около 24% и сроке 15 лет ежемесячный платеж будет примерно 660 тысяч тенге, а общая сумма выплат банку приблизится к 119 млн тенге", - заметила Асель Аульбекова.

То есть за квартиру стоимостью 40 млн человек вместе с первоначальным взносом, как отметила эксперт, казахстанец в итоге отдаст около 127 млн тенге. При среднем доходе семьи в 500 тысяч тенге, 660 тысяч ежемесячного платежа не подъемная сумма. Чтобы семейный бюджет не рвался многие выбирают оставаться в аренде за 300 тысяч в месяц.

Льготных программ не хватает

Как отметила Асель Алуьбекова, программа "7-20-25" действительно дает казахстанцам гораздо более приемлемые условия: ставка 7%, ГЭСВ - примерно от 7,24% до 7,8%, первоначальный взнос — от 20%. Но программа работает только
с первичным жильем, а финансирование ограничено.

"На всю страну установлен лимит 100 млрд тенге в год. В первом полугодии 2026 года по программе выдали 2 465 займов на 49,96 млрд тенге. За весь 2025 год - 5 562 займа. То есть дешевая ипотека существует, но доступ к ней получает
небольшая часть потенциальных покупателей. В банках появляются очереди, а заявки принимают по мере открытия очередного лимита", - заметила эксперт.

НДС тоже повлиял на первичный рынок

По словам эксперта, НДС тоже повлиял на первичный рынок, но не на все объекты одинаково

С 1 января 2026 года базовая ставка НДС выросла с 12% до 16%. Одновременно была отменена льгота по НДС при реализации нового жилья. Но льготный порядок сохраняется для ряда объектов, строительство которых было начато или которые были введены в эксплуатацию до 1 января 2026 года.

"Поэтому неправильно говорить, что абсолютно все квартиры с января автоматически подорожали на четыре процентных пункта. Тем не менее для новых проектов налоговая нагрузка действительно стала выше. Застройщики начали учитывать будущие изменения в ценах еще в конце 2025 года", - сказала Асель Аульбекова.

Предложение растет

За первое полугодие 2026 года в Казахстане ввели в эксплуатацию 8,47 млн квадратных метров жилья - на 6,7% больше, чем годом ранее. Поэтому проблема, как отметила эксперт, сейчас не столько в физическом отсутствии квартир, сколько в недостатке людей, которые могут купить их по существующим ценам и ставкам.

"Проще говоря, дефицита квадратных метров нет. Есть дефицит платежеспособного спроса. Квартир много, а людей, которые могут себе их позволить мало", - отметила Аульбекова.

Что касается цен, то цены в статистике и цены реальных сделок - не одно и то же, считает эксперт.

"Мы можем видеть в статистике рост средних цен, но при этом конкретные квартиры месяцами стоят без покупателей, а некоторые годами. По данным мониторинга Krisha.kz, в июне средняя цена предложения на вторичном рынке Казахстана изменилась всего на 0,1%, а с начала года выросла на 2,2%. В Алматы в июне цена предложения снизилась сразу на 1,9%. Но даже данные Krisha.kz показывают именно цены в объявлениях, а не окончательные суммы в договорах купли-продажи", - заметила она.

То есть, продавец может выставить квартиру за 50 млн, несколько месяцев снижать
цену, а затем согласиться на 44 млн. В статистике объявлений какое-то время
будет фигурировать одна сумма, а реальная сделка состоится по другой.

Покупать или нет

Одного ответа для всех нет, считает Асель Аульбекова.

В случае, если есть доступ к действительно льготной программе и подошла очередь, вы соответствуете условиям, объект вам подходит, а ежемесячный платеж не уводит в минус, то покупать можно, считает эксперт.

"Особенно если квартира нужна для собственного проживания на семь-десять лет и дольше. Но даже по льготной программе сравните цену квартиры с аналогами. Низкая ставка не оправдывает завышенную стоимость объекта", - отметила она.

Единственный вариант - рыночная ипотека с ГЭСВ 22-25%. Но и тут эксперт советует не спешить.

"Базовая ставка только начала снижаться, инфляция постепенно замедляется. Это не гарантия резкого удешевления ипотеки, но вероятность более привлекательных условий через несколько кварталов существует. За это время можно увеличить первоначальный взнос. А снижение суммы кредита часто дает покупателю гораздо больше, чем попытка угадать минимальную цену квартиры", - добавила она.

Аульбекова привела простой пример: если вместо 20% вы накопите 40% первоначального взноса, то существенно снизите и ежемесячный платеж, и общую переплату.

"Сейчас неплохое время для поиска и торга. У покупателя есть возможность не хватать первый попавшийся объект, а спокойно сравнивать варианты, проверять историю объявления и возвращаться к продавцу со своим предложением. Особенно внимательно я бы смотрела на вторичное жилье. Я сама сравнивала цены и вижу объекты, где готовая вторичная квартира с ремонтом, мебелью и техникой обходится дешевле, чем новая квартира с голыми стенами, в которую еще придется вложить несколько десятков миллионов", - заметила она.

Асель Аульбекова отмечает, что рынок жилья не обвалился в ноль. Но прежней
скорости продаж, когда квартиры могли уходить за пару недель практически по любой цене, уже нет.

Высокая стоимость ипотеки, ограниченный объем льготного финансирования, новые пенсионные пороги и снижение реальных возможностей покупателей охладили спрос.

Поэтому сейчас плохое время для эмоциональной покупки в дорогую ипотеку, хорошее время для покупателя с деньгами и возможностью торговаться. но при этом сложное время для инвестиционной квартиры со средней арендной доходностью. А еще нормальное время для покупки собственного жилья
по льготной ставке, если платеж безопасен для бюджета.

"Я бы не ждала мифического обвала на 40-50%. Но и не покупала бы из страха, что завтра все снова резко подорожает. Сейчас рынок покупателя. Поэтому выбирайте долго, считайте внимательно и торгуйтесь. И помните, что это не индивидуальная финансовая рекомендация", - заявила она.

В заключении эксперт отметила, что решение всегда зависит от стоимости конкретной квартиры, условий финансирования, дохода, первоначального взноса и цели покупки.