Что произошло
На фоне снижения базовой ставки, а также очередного решения сохранить предельную годовую ставку вознаграждения по ипотеке, меняется и рынок недвижимости в стране. Ждать ли казахстанцам дешевых квартир или послаблений в условиях жилищных займов, узнал корреспондент Qumash.kz.
ГЭСВ остается на уровне 25% до 2027 года. Ранее ввести эту норму планировали с 1 июля 2026 года. Базовую ставку в стране понизили до 17% годовых.
При этом эксперты говорят о продолжении охладжения в сфере недвижимости: рост цен на жилье в разных регионах страны замедляется, но ипотека остается дорогой, а доступность квартир становится более чувствительной к изменениям ставок и условий кредитования.
Что будет с ипотеками
В беседе с журналистом Qumash.kz эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова отметила, что решение сохранить предельную годовую эффективную ставку вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке на уровне 25% как минимум до 1 января 2027 года не стало неожиданным.
"Это уже третий перенос сроков. Изначально регуляторы планировали снизить потолок до 20% еще в ноябре 2025 года, однако после повышения базовой ставки до 18% ситуация на кредитном рынке изменилась. В таких условиях снижение предельной ставки могло бы сократить предложение коммерческой ипотеки со стороны банков", - поясняет она.
Теперь обсуждается сохранение текущего уровня до 2027 года с последующим переходом к дифференцированному подходу: заемщики с первоначальным взносом от 30% стоимости жилья смогут рассчитывать на более низкую ставку - до 20%. Тем, у кого взнос меньше 30%, по-прежнему сохраняется потолок в 25%.
Данный шаг, по мнению специалиста, создаст более справедливые рыночные условия: граждане, способные накопить солидный первоначальный взнос, несут меньшие риски для банковской системы.
"Логика понятна. Но есть нюанс: при текущих ценах на жилье в Алматы 30% первоначального взноса - это несколько миллионов тенге. Далеко не каждая семья располагает такой суммой без пенсионных накоплений", - отмечает эксперт.
Что касается базовой ставки, которую Нацбанк 5 июня 2026 года снизил на фоне замедления инфляции, по словам эксперта, ожидать быстрого удешевления ипотеки не стоит.
"Снижение на один процентный пункт - не прорыв. Коммерческие банки не побегут завтра выдавать ипотеку под 15%. Реакция рынка будет постепенной. Потребительские займы, автокредиты и рыночная ипотека начнут медленно дешеветь", - поясняет она
Сейтнурова поясняет, что это должно оживить сектор недвижимости, который весной 2026 года вошел в фазу ценовой коррекции.
Что сейчас происходит с ценами на жилье
Как отмечает эксперт, рынок недвижимости в стране замедляет рост, но не падает и к началу 2026 года цены на квартиры и дома продолжают расти:
- первичный рынок - плюс 15% за год;
- вторичный рынок - плюс 14%;
- аренда - плюс 12%.
Наиболее заметный рост фиксируют в Алматы и Астане, где в ноябре 2025 года цены совершили самый резкий скачок за последние 22 месяца.
В Алматы стоимость жилья на первичном рынке к началу 2026 года в годовом выражении выросла на 22%. При этом рост "вторички" заметно скромнее и в целом специалисты считают, что вторичные квартиры сейчас переоценены.
При этом рынок жилья в стране действительно постепенно входит в фазу охлаждения. На динамику влияют налоговые изменения, возможное ужесточение требований к заемщикам и общая корректировка спроса. Но текущие тренды вовсе не означают кризис или дешевые квартиры в будущем, просто меняют саму структуру спроса.
"Сейчас рынок переходит к более спокойной модели. Мы видим не обвал и не резкое снижение цен, а замедление темпов роста и усиление конкуренции между продавцами", - поясняет Сейтнурова.
Она отмечает, что на вторичном рынке уже заметно увеличение времени продажи объектов и появление возможностей для торга. Если год назад продавцы практически не уступали, то сейчас ситуация меняется. У покупателя появляется больше пространства для переговоров.
Покупать квартиру сейчас или подождать
Эксперт разделяет будущее современного рынка жилья в Казахстане на два сценария - льготный и рыночный.
Льготные программы ("7-20-25", "Наурыз", продукты Отбасы банка) практически не зависят от базовой ставки.
"Для льготной ипотеки под 8,5% семье достаточно официального дохода около 587 тыс. тенге, под 8,5% - около 508 тыс. тенге. Разница между рыночной и льготной ипотекой превращается не в удобство, а в саму возможность купить жилье. Если вы в очереди или подходите под условия - ждать смысла нет, условия по льготным продуктам вряд ли ухудшатся", - считает специалист.
А вот с рыночной ипотекой ситуация иная.
"Если нет срочной необходимости, разумно подождать. Снижение базовой ставки будет постепенно отражаться на стоимости кредитов. В горизонте 6–12 месяцев условия могут стать мягче", - отмечает Сейтнурова.
По вторичному рынку ситуация интереснее. Охлаждение спроса уже происходит: не остановка рынка, а снижение активности. В таких условиях у покупателей появляется преимущественная позиция, которой не было год назад. Если есть живые деньги или одобренная льготная ипотека - вторичка, по мнению эксперта, может дать неплохой торг на снижение цены.
Прогнозы
Пока большинство экспертов делает осторожные прогнозы по состоянию рынка неджимости на ближайший период. Очевидно, что покупателей ждет переход от перегретого спроса к более сбалансированному состоянию.
В целом в 2026 году ожидается охлаждение спроса на жилье по сравнению с прошлым годом. На это будет влиять сочетание факторов - от налоговых изменений и более строгой оценки платежеспособности заемщиков, до влияния повышения порогов минимальной достаточности. Последние изменения в политике ЕНПФ уже сейчас существенно могут ограничить круг казахстанцев, способных потратить пенсионные накопления на покупку жилья.
Подписывайтесь на официальный Telegram-канал Qumash.kz
