Как базовая ставка стала проблемой для рынка жилья в Казахстане - эксперт

Аналитики отмечают, что несмотря на заметное охлаждение розничного кредитования в 2026 году, а рост выдачи замедлился до 8,7% с 21,9%, ипотечный рынок сохранил положительную динамику. При этом 85% от всех жилищных займов в Казахстане приходится именно на льготные ипотечные продукты.

Есть ли шанс на то, что коммерческая ипотека подешевеет, разбирался корреспондент Qumash.kz.

Почему рынок жилья замедляется

Как отмечает эксперт в сфере недвижимости Диляра Сейтнурова, сегодня коммерческая ипотека в Алматы стоит 22-24% годовых. При таких ставках для большинства семей покупка квартиры в кредит становится слишком дорогой.

"Рынок уже это почувствовал: по оценкам экспертов, продажи новостроек в первом полугодии 2026 года сократились на 20-25% по сравнению с прошлым годом. Основной спрос держится на государственных программах, тогда как коммерческая ипотека фактически остановилась", - поясняет она. 

В числе причин - высокая инфляция, которая составляет около 10%, поэтому Нацбанк не может быстро снижать базовую ставку. Кроме того, с января 2026 года первичное жилье облагается НДС, что, по мнению Сейтнуровой, привело к росту цен на новостройки в среднем на 10–12%.

Плюс ко всему увеличилась налоговая нагрузка на собственников недвижимости. 

"В результате многие покупатели заняли выжидательную позицию. Те, кто успел оформить льготную ипотеку несколько лет назад, не спешат продавать жильё и менять его на новое. Рынок становится менее подвижным", - заключает эксперт. 

Если пофантазировать 

Сейчас, как отмечает Сейтнурова, основные сделки проходят сегодня через программы "Алматы жастары", "7-20-25", "Наурыз" и продукты Отбасы Банка. Но количество участников растет быстрее, чем объем финансирования, поэтому очереди продолжают увеличиваться.

"Только, если к концу 2026 года базовая ставка снизится до 12–14% (а это нереально), коммерческая ипотека может подешеветь до 15–16%. Это способно было бы оживить спрос в 2027 году, но такое резкое снижение ставки невозможно", - подчеркивает эксперт. 

Вместе с тем, если инфляция останется высокой, рынок еще как минимум год будет зависеть от государственных программ, а небольшим застройщикам станет сложнее конкурировать.

"При этом есть еще один фактор, который часто недооценивают. С 1 июля 2026 года вступил в силу новый Строительный кодекс, усиливающий требования к экспертизе и техническому надзору. Это может замедлить запуск части новых проектов и ограничить предложение жилья в будущем", - предупреждает Сейтнурова. 

Что делать и как быть?

Все эксперты в данный момент, даже имея разные прогнозы по поводу будущего рынка недвижимости, сходятся в одном - если есть возможность участвовать в льготной программе сейчас, то откладывать не стоит.

"Если же вы рассматриваете коммерческую ипотеку под 20% и выше, имеет смысл внимательно следить за динамикой базовой ставки и решениями Нацбанка", - советует Сейтнурова. 

Но если речь идет о жилье, которое покупается как инвестиция, здесь, по ее мнению, стоит вести себя осторожнее и смотреть не только на рост цены квартиры, но и на доходность аренды.

Сейчас, как отмечает эксперт, доходность в Алматы и Астане сейчас 6–8% годовых, что при нынешних ценах лучше большинства депозитов. 

Контекст 

О том, насколько выгодно сегодня покупать квартиру в качестве актива и ради сбережения капитала ранее выяснял корреспондент Qumash.kz. Большинство экспертов не разделяют оптимистичных ожиданий казахстанцев от такого способа пассивного заработка. Слишком много подводных камней и рисков. Подробнее о них можно прочитать здесь.