Вопросы безбедной старости стали особенно актуальны, когда в Казахстане объявили об ужесточении правил использования пенсионных накоплений. Граждане активно заговорили о пассивном доходе, и самым простым решением многим по-прежнему кажутся инвестиции в недвижимость. Логика понятна: квартиру можно сдавать или продать в нужный момент, а также распространено мнение, что жилье всегда растет в цене и на него будет стабильный спрос.
Корреспондент Qumash.kz решил изучить вопрос подробнее и собрал мнения экспертов. Спойлер - далеко не все из них разделяют такие оптимистичные ожидания казахстанцев.
Имеет смысл, если есть свободные деньги
По мнению финансового эксперта Данияра Ермекова, покупка квартиры или сразу нескольких может стать хорошим активом в долгосрочной перспективе, если на это не уходят последние деньги. А ипотека, если жилье берется под нее, действительно выгодна и у человека на момент покупки есть сумма, покрывающая большую часть цены.
"В этом случае да, тогда вы действительно можете сделать неплохое вложение. Сложно сказать, насколько обеспеченнее станет ваша старость, если к выходу на пенсию у вас будет пассивный доход от аренды жилья. Думаю, здесь нужно учитывать много факторов - в каком городе эти квартиры, в каких районах и в каком они состоянии", - отмечает эксперт.
Он добавляет, что существует понятие неоправданных финансовых ожиданий. Речь идет о том, что при планировании пассивного дохода на долгосрочную перспективу нужно учитывать инфляцию и возможные серьезные экономические потрясения. Но в любом случае, по мнению эксперта, вложение свободных средств в недвижимость - неплохое решение для рядовых казахстанцев, которые не готовы инвестировать в более сложные финансовые инструменты.
Почему квартира не всегда лучше пенсии
По мнению экономиста Руслана Султанова, казахстанцам на фоне ужесточения критериев по использованию пенсионных накоплений не стоит принимать поспешных решений.
"Человеку 35-40 лет. На пенсионном счете накопилась приличная сумма. Появляется возможность использовать часть этих денег на покупку жилья. Решение кажется очевидным. Квартира останется детям, ее можно сдавать в аренду, а цены на недвижимость, как многие считают, всегда растут", - пишет он в своем Telegram-канале.
Экономист отмечает, что такое решение не всегда оказывается верным, и предлагает взглянуть на использование средств из ЕНПФ в более долгосрочной перспективе.
Он напоминает, что для большинства нынешних пенсионеров основным источником дохода остается солидарная пенсия за стаж работы до 1998 года. Именно она позволяет поддерживать уровень жизни после выхода на пенсию.
Однако этот ресурс постепенно сокращается. По словам эксперта, даже среди сегодняшних пенсионеров все меньше людей имеют полный стаж, необходимый для получения максимальной солидарной пенсии.
"Для поколения 40-45 лет и младше ситуация будет жестче. Их будущая пенсия будет зависеть в основном от двух факторов - базовой пенсии от государства и собственных накоплений. Поэтому каждый тенге на пенсионном счете становится намного важнее, чем раньше", - отмечает Султанов.
Он предлагает провести простые расчеты, взяв пример человека, который использовал значительную часть накоплений на покупку жилья и к пенсии сохранил на счете около 10 млн тенге.
"Вроде большая сумма. Но по действующим правилам она даст около 54 тысяч тенге выплат из ЕНПФ в месяц. Вместе с базовой пенсией общий доход составит примерно 90-114 тысяч тенге. Думаю, для многих это окажется значительно ниже привычного уровня жизни", - говорит экономист.
Он напоминает, что международная практика предполагает сохранение пенсионного дохода на уровне 30-40% от прежней зарплаты. Так, при доходе в 300 тысяч тенге комфортная пенсия должна составлять примерно 90-120 тысяч тенге. В этом случае даже 10 млн тенге накоплений не формируют значительного запаса прочности.
"Есть еще одна причина, почему государство стало осторожнее относиться к изъятиям: многие воспринимают пенсионный счет как обычную копилку. На самом деле это инвестиционный капитал, который работает десятилетиями. За трудовой путь до 60-70% пенсионных накоплений может формироваться за счет инвестиционного дохода. Другими словами, снимая миллион тенге сегодня, человек теряет не только эту сумму, но и весь будущий доход, который она могла бы принести за 20-30 лет", - поясняет эксперт.
Говоря о недвижимости как об активе для пассивного дохода, Султанов отмечает, что оптимизм казахстанцев в этом вопросе не всегда оправдан. В истории страны уже были периоды охлаждения рынка жилья. Кроме того, недвижимость требует дополнительных расходов - на ремонт, содержание и не всегда стабильно растет в цене.
При этом эксперт признает, что жилье остается важным активом для семьи. Однако, по его мнению, не стоит рассматривать квартиру как полноценную замену стабильного ежемесячного дохода после выхода на пенсию.
"Именно поэтому новые пороги достаточности выглядят скорее как защита будущих доходов, чем как запрет. Логика проста: государство пытается снизить риск того, что через 20-30 лет миллионы людей окажутся на пенсии с квартирой, но с очень низкими ежемесячными выплатами", - заключает Султанов.
Что делать с лишним миллионом в 2026 году
По мнению финансиста Qazaq Expert Club Саиды Тлеуленовой, если еще несколько лет назад казахстанцы были уверены, что свободные деньги лучше всего вкладывать в недвижимость, то сегодня ситуация изменилась.
Депозиты вновь приносят реальную доходность, доллар перестал быть безусловным лидером по сохранению капитала, а для входа на рынок жилья требуются все большие суммы.
"В Казахстане наиболее привлекательным инструментом для сохранения капитала сегодня остаются тенговые депозиты. После решения Национального банка снизить базовую ставку до 17% годовых ставки по депозитам все еще остаются высокими по историческим меркам, а инфляция в мае 2026 года замедлилась до 10,4%. Это означает, что вкладчики сохраняют положительную реальную доходность, чего не было во многие предыдущие периоды", - поясняет она.
По мнению Тлеуленовой, при сумме в 1 млн тенге депозит остается самым простым и понятным инструментом для большинства граждан. Он обеспечивает сохранность средств, предсказуемый доход и не требует специальных знаний.
А вот доллар США, как считает эксперт, скорее подходит для страхования валютных рисков, чем как способ заработка.
Что касается недвижимости, то миллиона тенге сегодня уже недостаточно для самостоятельной покупки жилья как инвестиционного объекта. Фактически эта сумма может стать лишь стартовым капиталом для накопления.
А что говорят риэлторы
Рынок недвижимости Казахстана постепенно переходит в более спокойную фазу: снижается базовая ставка, сохраняется высокая ГЭСВ по ипотеке, а доступ к пенсионным накоплениям становится ограниченнее.
Ранее в интервью корреспонденту Qumash президент саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко поделилась своим прогнозом касательно дальнейшей ситуации на рынке жилья.
По ее мнению, он будет постепенно терять темпы роста, но без резкого падения цен:
"Думаю, что мы увидим снижение темпов роста рынка, уменьшение количества сделок в массовом сегменте и увеличение сроков продажи объектов. То есть, рынок станет более спокойным и менее перегретым, но не обязательно более дешевым".
С ней согласен и представитель одного из агентств недвижимости Иван Нефедов. По его словам, прежде чем вкладываться в жилье сегодня, рассчитывая в долгосрочной перспективе получать пассивный доход, нужно очень взвешенно подходить к покупке.
"Я бы советовал присмотреться к новостройкам или строящимся объектам. И здесь проще, если речь идет о столице, Алматы или другом городе областного значения. Поскольку в маленьких населенных пунктах "зарабать" на арендном жилье гораздо сложнее", - отмечает он.
Нефедов указывает на то, что в последнее время средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в стране снизилась примерно на 0,9%. В районе 3% от стоимости потеряла и так называемая "элитная" недвижимость.
И спрос, как он отмечает, в мае 2026 года показал ощутимое падение - 10,5% ниже показателей аналогичного периода 2025 года.
Говоря о практической стороне вопроса, эксперт напоминает, что, к примеру, пенсионеры в Казахстане, по крайней мере пока, по факту освобождены от налоговой нагрузки за сдачу жилья в аренду. Но это не значит, что им не нужно регистрироваться.
"Здесь есть несколько легальных способов. Если пенсионер получает доход от аренды, он может уменьшить его на сумму базового налогового вычета - 30 МРП за каждый месяц. Также у него есть выбор режима налогообложения: можно зарегистрироваться как ИП на упрощенной декларации или выбрать специальный налоговый режим для самозанятых", - говорит он.
В последнем случае уплачиваются только социальные платежи, от которых пенсионеры освобождены. Поэтому при выборе этого режима налоговая нагрузка может быть минимальной или отсутствовать вовсе.
Если же пенсионер сдает жилье как физическое лицо, он обязан подавать декларацию о доходах и имуществе и также может уменьшать доход на сумму базового вычета.
Подписывайтесь на официальный Telegram-канал Qumash.kz
