Итоги состояния ипотечного рынка страны за первый квартал 2026 года подвели в Ассоциации финансистов Казахстана, сообщает Qumash.kz.
Ключевые тенденции
Аналитики отмечают, что несмотря на заметное охлаждение розничного кредитования, а рост выдачи замедлился до 8,7% с 21,9% годом ранее, ипотечный рынок сохранил положительную динамику.
Объем выданных ипотек за три месяца 2026 года показал прибавку на 12,3% год к году и достиг 438 млрд тенге.
"В аналогичном периоде прошлого года выдача снизилась на 5,7% и составила 390 млрд тенге", - отмечают в АФК и тут же добавляют, что этот рост отражает не улучшение рыночных условий, а дальнейшее расширение роли государственных механизмов поддержки спроса.
Если разобраться
Аналитики подчеркивают - весь прирост новых выдач обеспечил Отбасы Банк, увеличивший объем кредитования на 54,3% год к году - до 347,5 млрд тенге.
Таким образом, расширение льготного финансирования и госпрограмм позволило компенсировать негативное влияние высокой базовой ставки, дорогого фондирования и усиления регуляторных ограничений на рыночную ипотеку - она снизилась на 53,6%.
"В результате доля льготных программ в новых выдачах выросла до 85,1% против 73,9% годом ранее, тогда как доля рыночных ипотечных продуктов банков второго уровня сократилась до 14,9%", - говорят в АФК.
Резюмируя, это свидетельствует о продолжающемся вытеснении коммерческой ипотеки нерыночными механизмами финансирования и росте зависимости рынка от госпрограмм.
А что по ценам?
Эксперты считают, что доминирование льготного сегмента отражается и на ценовых параметрах рынка.
Средневзвешенная ставка по новым ипотечным займам составила 10% (11,4% годом ранее), оставаясь существенно ниже как базовой ставки (18%), так и инфляции (11%). Таким образом, значительная часть новых ипотечных кредитов продолжает предоставляться по отрицательным реальным ставкам.
Благодаря росту номинальных зарплат (+9,1%) и низким ставкам отношение среднего ипотечного платежа к зарплате снизилось с 37% до 34,7%, частично компенсируя негативное влияние высокой стоимости жилья. Количество поданных заявок на ипотеку сократилось на 20,7% год к году и достигло минимального значения за последние два года - 192 тыс.
Что в итоге
Снижение спроса, как отмечают в АФК, могло быть связано с ухудшением доступности жилья на фоне двухзначного роста цен на недвижимость в 2025 году, сокращения реальных доходов населения и исчерпания части спроса, ранее поддержанного изъятиями из ЕНПФ.
"Уровень одобрений при этом составил всего 22,5% в сравнении с 23,6% за аналогичный период 2025 года, что указывает на более консервативный отбор заемщиков в условиях снижения реальных доходов и ужесточения регулирования", - добавляют финансисты.
На этом фоне уровень просроченной задолженности остается низким (0,42%), что отражает залоговую природу ипотечных займов и приток новых качественных заемщиков вследствие ужесточения отбора.
"Количество сделок купли-продажи жилья снизилось до 83,7 тыс., а доля кредитных сделок сократилась до 51,6% (65,2% годом ранее), указывая на постепенное снижение роли ипотеки как основного источника финансирования покупки жилья", - считают в АФК.
Вместе с тем объем переводов из ЕНПФ на улучшение жилищных условий в первом квартале составил 134,6 млрд тенге, прибавив 5,4% год к году. По сравнению с рекордным четвертым кварталом 2025 года показатель снизился более чем втрое, оказывая меньшее влияние на активность на рынке.
Прогноз
Аналитики уверены: в ближайшие несколько месяцев казахстанцев ожидает умеренный рост спроса на ипотеку благодаря выплате ежегодной госпремии по жилищным сбережениям и запуску новых продуктов в рамках ЖСС. Вместе с тем условия кредитования, по оценкам банков, останутся без изменений, что ограничивает потенциал восстановления рыночной ипотеки.
"Между тем фактором охлаждения может стать вступившее в силу с июня 2026 года повышение порогов достаточности пенсионных накоплений. Если ранее изъятия из ЕНПФ выступали одним из ключевых источников поддержки активности на рынке недвижимости, то новые требования заметно сокращают число граждан, способных воспользоваться данным механизмом", - отмечают эксперты.
В результате, по их мнению, рынок может столкнуться со снижением дополнительного спроса и ликвидности, которые на протяжении последних лет поддерживали активность как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
В этих условиях потенциал дальнейшего роста рынка все больше зависит от масштабов господдержки и возможностей ее финансирования.
Подписывайтесь на официальный Telegram-канал Qumash.kz
