Что будет с ценами на квартиры в Казахстане до конца 2026 года

Во втором полугодии 2026 года рынок жилья в Казахстане останется под влиянием сразу нескольких факторов - от новых налоговых правил до изменений в строительном законодательстве, сообщает Qumash.kz. 

О том, как это может сказаться на стоимости квартир, рассказала эксперт Qazaq Expert Club Диляра Сейтнурова.

По ее словам, сейчас на рынок одновременно влияют несколько факторов: изменение налоговых правил для застройщиков, рост стоимости строительства, ограниченность земельных ресурсов и высокая стоимость кредитов.

Что влияет на цены

Одной из причин сохранения цен эксперт называет изменение налоговой нагрузки на строительную отрасль. С 1 января 2026 года застройщики при продаже жилья начали уплачивать НДС по ставке 16%, что напрямую влияет на стоимость квадратного метра.

"Я не вижу оснований ожидать заметного снижения цен. Большинство факторов пока указывает на сохранение текущего уровня. Если раньше первичный рынок пользовался налоговой льготой, то теперь дополнительные расходы становятся частью себестоимости жилья", - отмечает Диляра Сейтнурова.

Кроме того, на стоимость квартир влияет отмена упрощенных налоговых режимов для подрядчиков. Из-за этого дорожают строительные работы, а дополнительные расходы компании закладывают в конечную цену недвижимости.

Почему мало новых квартир

Еще один фактор - ограниченность земельных участков.

В Алматы возможности для расширения строительства постепенно сокращаются из-за природных ограничений и требований безопасности. Поэтому город все больше ориентируется на реновацию и более эффективное использование уже застроенных территорий.

В Астане ситуация другая: свободных территорий больше, однако главным ограничением становятся инженерные сети.

"В столице ежегодная потребность в новом жилье превышает объемы ввода примерно на 15-20%. Дополнительную поддержку спросу оказывает миграционный прирост населения", - поясняет эксперт.

В регионах ситуация отличается. Земли там больше, но многие новые площадки требуют серьезных вложений в инфраструктуру: дороги, водоснабжение, теплосети и электроснабжение. Эти расходы также отражаются на стоимости строительства.

Как повлияет новый Строительный кодекс

Дополнительным фактором для рынка стал новый Строительный кодекс, который вступил в силу 1 июля 2026 года.

Документ усиливает требования к участникам строительного процесса, вводит обязательную экспертизу проектов планировки и ограничивает возможность внесения изменений в проекты детальной планировки.

По словам эксперта, это может привести к увеличению сроков подготовки новых объектов.

"Часть девелоперов может взять паузу для адаптации к новым требованиям. В результате сроки реализации отдельных проектов могут увеличиться, а объем нового предложения сократиться", - говорит Диляра Сейтнурова.

При этом, если спрос начнет восстанавливаться, ограниченное количество новых объектов может дополнительно поддержать цены.

Что происходит со вторичным жильем

На вторичном рынке также нет предпосылок для сильного снижения стоимости.

Многие владельцы квартир продолжают пользоваться ранее оформленными ипотечными кредитами с более низкими ставками и не спешат продавать жилье.

"Когда предложение остается ограниченным, а собственники не выходят активно на рынок, возможности для существенного снижения цен становятся меньше", - отмечает эксперт.

По данным Бюро национальной статистики, в июне 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Алматы составляла около 741 тыс. тенге, а на первичном - около 720 тыс. тенге. Таким образом, разница между двумя сегментами практически исчезла.

Что может изменить ситуацию

Однако рынок жилья все же зависит от спроса. Одним из факторов, который может его снизить, стало повышение порогов использования пенсионных накоплений.

Ранее такие средства активно использовали покупатели жилья среднего ценового сегмента, особенно в Алматы. После изменения правил спрос на квартиры стоимостью 25-45 млн тенге может стать ниже.

Также влияние продолжает оказывать высокая стоимость кредитов.

"Несмотря на снижение базовой ставки, ипотека остается дорогой. Если инфляция будет снижаться медленнее ожидаемого, дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики может замедлиться", - считает Диляра Сейтнурова.

По ее словам, для заметного падения цен должно одновременно произойти несколько изменений: увеличиться предложение, снизиться себестоимость строительства, вырасти объемы ввода жилья и продолжительное время сохраняться слабый спрос.

Пока такие условия не сложились, поэтому рынок недвижимости Казахстана, скорее всего, продолжит движение в сторону стабильности без резких скачков вниз.