Что будет с ценами на жилье в Казахстане до конца 2026 года, ответила эксперт

Рынок недвижимости Казахстана постепенно переходит в более спокойную фазу: снижается базовая ставка, сохраняется высокая ГЭСВ по ипотеке, а доступ к пенсионным накоплениям становится ограниченнее.

Что будет с ценами на жилье в стране и стоит ли нам рассчитывать на лояльность жилищных займов, корреспондент Qumash.kz узнал у советника президента саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Нины Лукьяненко. 

Шока не случилось, но ипотека дешевле не станет

По словам эксперта, решение сохранить предельную годовую эффективную ставку вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке на уровне 25% как минимум до 1 января 2027 года оказалось ожидаемым и даже стабилизирующим для рынка.

"Прежде всего рынок избежал потенциального шока. Если бы ограничение до 20% вступило в силу уже сейчас, часть банков могла бы пересмотреть условия кредитования, ужесточить требования к заемщикам или сократить линейку ипотечных продуктов. Перенос сроков позволяет банкам сохранить действующие программы и адаптироваться к новым требованиям постепенно", - отмечает Нина Лукьяненко.

При этом ключевым фактором для рынка сейчас эксперт называет снижение базовой ставки Национального банка с 18% до 17%.

"Гораздо более важным событием для рынка сейчас выглядит снижение базовой ставки Национального банка с 18% до 17%. Это первое снижение за длительный период и сигнал о том, что инфляционное давление постепенно ослабевает. Однако ожидать мгновенного удешевления ипотеки не стоит. Банки обычно реагируют на изменение базовой ставки с определенной задержкой, а снижение всего на один процентный пункт само по себе не способно кардинально изменить доступность жилищных кредитов", - говорит эксперт.

По ее прогнозу, рынок до конца 2026 года не увидит заметного удешевления ипотечных займов.

"Поэтому до конца 2026 года я не ожидаю существенного снижения ставок по рыночным ипотекам. Скорее мы увидим точечные акции банков, специальные программы для отдельных категорий заемщиков и более активную конкуренцию за качественных клиентов", - добавляет Лукьяненко.

Что будет с ценами на жилье

По словам эксперта, влияние базовой ставки на рынок недвижимости будет ограниченным.

"Что касается цен на недвижимость, то здесь влияние базовой ставки будет ограниченным. Сейчас рынок находится в стадии осознанных решений. Покупатели стали гораздо внимательнее считать свои расходы, сроки владения объектом и размер ежемесячного платежа. Поэтому снижение ставки на один процентный пункт вряд ли вызовет всплеск спроса и новый виток роста цен", - поясняет она.

До конца 2026 года наиболее вероятный сценарий - умеренный рост цен в пределах инфляции по качественным объектам и высокий уровень торга по переоцененным предложениям.

"Наиболее вероятно, что мы увидим умеренный рост цен в пределах инфляции по качественным объектам и высокий торг со стороны покупателей по переоцененным предложениям. Ликвидная недвижимость в хороших локациях продолжит находить покупателя, а слабые объекты будут продаваться долго независимо от ипотечных условий", - отмечает эксперт.

ЕНПФ и долгосрочные изменения рынка

Отдельно эксперт обращает внимание на повышение порогов достаточности ЕНПФ, которое, по ее словам, может повлиять на рынок сильнее, чем ипотечные изменения.

"Отдельно стоит сказать о повышении порогов достаточности ЕНПФ. На мой взгляд, именно этот фактор может оказать более заметное влияние на рынок в долгосрочной перспективе, чем перенос снижения ГЭСВ", - говорит Лукьяненко.

Она напоминает, что пенсионные изъятия ранее стали одним из факторов роста спроса.

"Когда пенсионные излишки только появились, рынок получил огромный объем дополнительной ликвидности. Для многих покупателей это был первоначальный взнос или возможность закрыть часть ипотечного займа. В результате спрос существенно вырос, что стало одним из факторов ускоренного роста цен в 2021-2022 годах. Тогда пенсионные деньги действительно стали важным драйвером рынка", - отмечает эксперт.

Теперь ситуация меняется. В долгосрочной перспективе это приведет к постепенному снижению доли покупателей, которые могли бы выйти на рынок за счет ЕНПФ.

Рынок станет спокойнее, но не дешевле

По прогнозу эксперта, рынок будет постепенно терять темпы роста, но без резкого падения цен.

"Думаю, что мы увидим снижение темпов роста рынка, уменьшение количества сделок в массовом сегменте и увеличение сроков продажи объектов. То есть, рынок станет более спокойным и менее перегретым, но не обязательно более дешевым", - говорит она.

Покупать сейчас или ждать

Эксперт подчеркивает, что для покупателей с готовым бюджетом откладывать покупку в ожидании резкого удешевления ипотеки не всегда рационально.

"Если говорить о практической стороне вопроса для покупателей, то тем, кто нашел подходящий объект и имеет понятную финансовую модель, откладывать покупку исключительно в ожидании резкого удешевления ипотеки я бы не рекомендовала. Пока предпосылок для существенного снижения стоимости кредитов или заметного падения цен на жилье до конца года я не вижу", - резюмирует Лукьяненко.

Она добавляет, что рынок будет проходить период адаптации. По ее словам, скорее всего, вторая половина 2026 года пройдет под знаком стабильности: умеренный спрос, осторожные покупатели, высокая конкуренция между продавцами и постепенная адаптация рынка к новым условиям ипотечного кредитования и ограничениям по использованию пенсионных накоплений.