По оценке эксперта по недвижимости Виталия Шалаева, количество предложений растет, покупатели стали осторожнее, а рынок в 2026 году может сократиться примерно на 25% по объемам продаж. При этом массового роста цен в ближайшие месяцы эксперт не ожидает, сообщает Qumash.kz.
Продавцов больше, покупателей меньше
По словам Виталия Шалаева, рынок недвижимости уже не выглядит таким перегретым, как несколько лет назад. Если раньше спрос значительно превышал предложение, то теперь ситуация постепенно меняется: количество объектов увеличивается, а сроки продажи квартир заметно выросли. Особенно это касается жилья комфорт- и бизнес-класса, где многие объекты остаются в продаже по несколько месяцев.
"Сегодня покупатель совершенно другой. Он не торопится, внимательно сравнивает варианты и намного жестче ведет переговоры. Если раньше хорошую квартиру могли купить за месяц-два, то сейчас многие объекты продаются по полгода и дольше. Это говорит о том, что рынок постепенно переходит на сторону покупателя", - отметил Шалаев.
Ожидать роста цен пока не стоит
Эксперт считает, что предпосылок для нового витка роста стоимости жилья в массовом сегменте сейчас практически нет. По его словам, платежеспособность населения уже ограничивает возможности дальнейшего повышения цен, даже несмотря на удорожание строительства.
Шалаев отметил, что застройщики продолжают выводить новые проекты по высоким ценам, однако между заявленной стоимостью и итоговой ценой сделки разрыв становится все заметнее. По его мнению, в ближайшие месяцы рынок скорее ждет корректировка стоимости жилья, чем очередной скачок цен.
"Рост себестоимости строительства сам по себе уже не гарантирует рост цен на квартиры. Покупатель просто перестал принимать любое повышение стоимости как неизбежность. Сегодня продавцам приходится подстраиваться под рынок и корректировать свои ожидания", - считает эксперт.
Инвестиции в квартиры уже не так выгодны
Если в 2023–2025 годах покупка типовой квартиры часто приносила доход за счет роста стоимости недвижимости, то в 2026 году такая стратегия, по мнению эксперта, перестала быть универсальной.
Шалаев считает, что инвесторам стоит обращать внимание только на действительно выгодные предложения с существенным дисконтом относительно рынка. Интерес представляют объекты с ценой на 20–25% ниже рыночной.
Для тех же, кто приобретает жилье для собственного проживания, ситуация выглядит более комфортной: выбор объектов расширился, а времени на принятие решения стало больше.
"Покупать квартиру просто потому, что недвижимость "всегда растет", сегодня уже опасная стратегия. Если же квартира приобретается для собственного проживания, ситуация выглядит иначе. У покупателя появился выбор. Появилось больше времени на принятие решения. Появилась возможность сравнивать объекты между собой и выбирать лучший вариант", — подчеркнул он.
Первичный или вторичный рынок?
Эксперт считает, что выбор между новостройкой и вторичным жильем зависит от целей покупателя. Если важно заселиться сразу после покупки, преимущество остается за вторичным рынком. Тем, кто готов ждать окончания строительства и заниматься ремонтом, можно рассматривать первичное жилье.
"За последние годы качество строительства многих жилых комплексов действительно выросло. Современные инженерные системы. Новые технологии. Более продуманные планировки. Но одновременно снизился комфорт проживания во многих проектах массового сегмента. Особенно это заметно в эконом- и комфорт-классе. Плотность застройки стала выше. Увеличилась нагрузка на дворы. Появились проблемы с парковками. Во многих комплексах стало меньше приватности и свободного пространства", - рассказал Виталий Шалаев.
Поэтому, по его мнению, сегодня важно оценивать не только квартиру, но и качество среды вокруг нее.
При этом Шалаев отмечает, что сегодня именно на вторичном рынке все чаще появляются более привлекательные предложения. По его словам, квартиры от подрядчиков или частных собственников нередко стоят дешевле аналогичных вариантов у самого застройщика, а продавцы готовы активнее торговаться.
"Например, такие районы Алматы, как Самал или Золотой квадрат. Свободной земли для нового строительства там практически не осталось. Очень часто покупатели сравнивают квартиру 1985 года постройки в Самале и новую квартиру в современном жилом комплексе. И нередко выбирают Самал. Потому что локацию невозможно построить заново", — пояснил эксперт.
Второе преимущество вторичного жилья - качество части старого жилого фонда. Во многих домах, по мнению Шалаева, лучше шумоизоляция, больше зелени, больше пространства между домами и ниже плотность населения.
"Кроме того, вторичный рынок позволяет увидеть конечный продукт до покупки. Покупатель понимает, кто живет рядом, хватает ли парковок, насколько комфортен двор и как работает управляющая компания", - заметил он.
Покупка "на котловане" уже не гарантирует прибыль
По мнению Шалаева, одной из самых переоцененных стратегий на рынке остается покупка квартиры на стадии котлована. Если раньше инвесторы действительно зарабатывали на росте стоимости жилья по мере строительства, то сейчас многие проекты выходят на рынок уже по максимально возможным ценам.
Эксперт рекомендует тщательно анализировать экономику сделки и не забывать о строительных рисках, поскольку потенциальная доходность таких вложений существенно снизилась.
"Многие застройщики выводят проекты уже по максимально возможным ценам. В результате покупатель принимает на себя строительный риск, но получает значительно меньше потенциальной прибыли, чем это было несколько лет назад. Поэтому я бы рекомендовал очень внимательно считать экономику сделки и сравнивать альтернативные варианты", — отметил Шалаев.
По его мнению, во многих случаях более интересные предложения появляются позже - у подрядчиков или инвесторов, которые готовы продавать свои квартиры после получения.
Как не попасть в долгострой
Эксперт советует начинать проверку не с квартиры, а с самого застройщика. По его словам, необходимо изучить историю компании, количество успешно реализованных проектов, разрешительные документы, права на земельный участок, а также наличие судебных споров и законность схемы продажи.
Особое внимание он рекомендует уделять договорам: использование предварительных договоров купли-продажи для привлечения средств дольщиков запрещено законодательством Казахстана.
Три совета тем, кто покупает первую квартиру
Виталий Шалаев считает, что перед покупкой жилья необходимо определить не только бюджет на саму квартиру, но и заранее предусмотреть расходы на ремонт, мебель и обустройство. Кроме того, важно выбирать не просто квадратные метры, а среду для жизни - учитывать транспортную доступность, школы, парки и инфраструктуру.
Еще один совет - отказаться от эмоциональных решений и посмотреть как можно больше вариантов перед покупкой.
"Посмотрите минимум 6–7 объектов. Сравните районы, дома, планировки. Чем больше насмотренность, тем выше вероятность принять правильное решение", - заметил эксперт.
Шалаев заметил, что сегодня не работает принцип "главное купить, потом разберемся". Ошибка в выборе объекта может стоить слишком дорого.
"Покупателю больше недостаточно просто выбрать квартиру. Нужно понимать рынок, локацию, перспективы конкретного объекта. Поэтому в 2026 году главная задача покупателя - не купить быстрее всех. Главная задача - купить правильно", - заключил эксперт.
Подписывайтесь на официальный Telegram-канал Qumash.kz
