Многие считают, что главная статья расходов при реновации - строительство нового дома. Однако на практике застройщики тратят куда больше денег на выкуп квартир, переговоры с собственниками, компенсации и перенос инженерных сетей, сообщает Qumash.kz.
О том, из чего складывается стоимость расселения, рассказала эксперт по строительству и недвижимости Диляра Сейтнурова.
Стройка - лишь часть расходов
По данным на конец 2025 года, в Алматы насчитывается 1 403 ветхих многоквартирных дома, в которых расположено более 14 тысяч квартир. Большинство зданий были построены до 1980 года. В рамках программы реновации до 2029 года планируется расселить 1 165 домов.
Как отмечает эксперт, строительство нового жилого комплекса - лишь верхушка айсберга.
"Реализация квартального проекта требует вливаний свыше 5 миллиардов тенге, и значительная часть уходит на людей и на землю, а не на саму коробку", - говорит она.
На что тратят деньги
Сейтнурова предлагает на примере одного квартала посмотреть из чего состоит стоимость расселения, которая складывается из нескольких статей. И самая крупная из них - выкуп жтлья у собственников.
Как правило, квартиры приобретают по рыночной стоимости с дополнительной премией в размере 15–20%. По словам эксперта, без такого предложения добиться согласия большинства владельцев практически невозможно.
Дополнительные расходы возникают и из-за неузаконенных построек. Пристройки, бани, вторые этажи и другие объекты часто становятся предметом переговоров и увеличивают итоговую стоимость проекта.
Отдельно оцениваются зеленые насаждения. Компенсацию выплачивают за взрослые деревья, плодовые сады и другие растения. В масштабах целого квартала эти суммы могут достигать нескольких миллионов тенге.
Также в бюджет закладывают расходы на переезд жителей, оформление документов, услуги нотариусов, временное жилье и компенсацию ремонта.
Еще одна обязательная статья - замена инженерных сетей. В старых районах коммуникации зачастую находятся в аварийном состоянии, поэтому их приходится полностью перекладывать до начала строительства.
Деньги или квартира
По словам эксперта, собственникам обычно предлагают три варианта компенсации.
Первый - денежная выплата. В этом случае владелец получает полную сумму и самостоятельно покупает новое жилье. Для застройщика этот вариант считается самым затратным.
Второй - квартира в строящемся жилом комплексе. Такой способ обходится девелоперу дешевле, поскольку вместо денег передаются квадратные метры собственного проекта. Однако жильцам приходится ждать завершения строительства.
Третий вариант - комбинация квартиры и денежной доплаты. Именно эта схема, по словам эксперта, чаще всего позволяет договориться с собственниками.
Почему проекты затягиваются
Даже после достижения предварительных договоренностей расселение редко проходит быстро.
"Расселение это не разовая сделка, это десятки переговоров параллельно. Частный выкуп квартала может занять от полутора до трех лет. Даже в удачном кейсе в Жетысуском районе Алматы выкуп занял восемь месяцев, и часть собственников всё равно отказалась от первых предложений и запросила выше. Застройщику пришлось пересматривать условия и корректировать проект", - поясняет эксперт.
Она отмечает, что достаточно одного собственника, который не согласен с условиями сделки, чтобы сроки реализации всего проекта существенно сдвинулись.
Почему без частных инвесторов не обойтись
По словам специалиста, государственный бюджет не способен самостоятельно профинансировать реновацию всего ветхого жилого фонда.
Инвесторы рассматривают не сам старый дом, а потенциал земельного участка. Если после всех расходов на расселение, инженерные сети и строительство проект остается прибыльным, они готовы вкладывать средства. Если экономика не сходится, такие кварталы, как правило, продолжают ждать бюджетного финансирования.
Именно поэтому, подчеркивает эксперт, расселение - это не только социальная задача, но и сложный финансовый процесс, в котором успех проекта зависит от точного расчета всех расходов еще до начала строительства.
Контекст
С 1 июля 2026 года в Казахстане вступил в силу новый Строительный кодекс, который изменил правила работы застройщиков и усилит защиту покупателей жилья. Какие нюансы стоит учитывать теперь перед тем, как приобретать квартиру и какие вопросы стоит задать застройщику, чтобы избежать неприятных сюрпризов - читайте здесь.
Подписывайтесь на официальный Telegram-канал Qumash.kz
