Переизбыток квартир угрожает обрушить рынок аренды в Казахстане

Как минимум, такая ситуация может если и не существенно снизить стоимость жилья на сдачу, то хотя бы заморозить цены, сообщает Qumash.kz.

Как отмечает эксперт в сфере строительства Диляра Сейтнурова, каждую осень аренда традиционно дорожает. Студенты и молодые специалисты начинают активнее искать жилье, спрос подскакивает и тянет цены вверх. Однако в 2026 году привычный сценарий может сломаться.

Что произошло 

По словам эксперта, сезонного скачка цен на аренду квартир в этот раз можно не ждать. Главная причина – предложение жилья сейчас копится быстрее спроса.

"Рассрочка от застройщиков разогнала покупку инвестиционных квартир. Многие теперь стоят пустыми и выходят в аренду. Платёжеспособность арендаторов за этим не поспевает. Экономика в стагнации, доходы отстают. Желающих сдать становится больше. Готовых снимать по высокой ставке меньше",  – поясняет Сейтнурова в своем Telegram-канале. 

По логике рынка, такая ситуация может постепенно развернуть его в пользу арендатора.

Цены продолжают расти, но это пока

При этом свежая статистика в данный момент расходится с прогнозом о возможном переломе. По данным БНС, в июне аренда прибавила 13,1% за год и всего 0,4% за месяц.

В июле годовой рост дошел до 14,2%, а средняя ставка по стране составила 5 134 тенге за квадратный метр.

В августе рост ускорился – плюс 4,2% за месяц и около 17% за год. Средняя ставка уже достигла 5 350 теңге за квадратный метр.

В сентябре аренда в большинстве городов не остановилась, а продолжила расти. В Кокшетау и Павлодаре отдельные квартиры прибавили по 20% и выше.

Рынок арендатора или еще нет

Эксперт отмечает, что прогноз об избытке предложения и фактическая динамика цен – пока две разные картины.

"Прогноз про избыток предложения – это одно. Свежая статистика про рост цен – это другое. Разворот всегда виден сначала в переговорах, а в индексе цен появляется позже. Индекс запаздывает", – уточняет Сейтнурова. 

По ее оценке, навес из инвестиционных квартир реален и уже оказывает давление на рынок. Однако говорить о том, что рынок окончательно стал рынком арендатора, пока преждевременно.

"Навес из инвестиционных квартир реален и давит на рынок. Но в цифрах перелома пока нет. Называть сегодняшний рынок рынком арендатора рано",  – резюмирует эксперт. 

Что это значит для владельцев жилья

Для тех казахстанцев, которые покупают жилье с целью последующей сдачи, изменение баланса спроса и предложения означает необходимость заново пересчитать доходность.

Эксперт считает, что при растущем предложении ставка аренды будет испытывать давление. Кроме того, может увеличиться период простоя между жильцами.

Таким образом, квартира под сдачу перестает быть автоматически выгодным вложением – ее доходность все больше зависит от конкретного объекта, района и способности собственника удерживать арендатора.

Что делать тем, кто снимает жилье

Для арендаторов складывающаяся ситуация, напротив, может создать дополнительные возможности для переговоров.

Эксперт советует торговаться спокойнее, чем год назад, и предлагать собственнику более длительный срок аренды в обмен на фиксированную ставку без частых пересмотров.

"Собственник, который боится простоя, пойдет навстречу. Особенно там, где рядом висят три похожие квартиры", – считает Сейтнурова. 

Таким образом, несмотря на продолжающийся рост средней стоимости аренды, увеличение предложения может постепенно изменить баланс сил на рынке. Пока статистика не фиксирует перелома, однако избыток инвестиционных квартир способен усилить конкуренцию между собственниками и дать арендаторам больше возможностей для торга.

Контекст 

Говоря об арендном жилье, ранее эксперты прогнозировали сезонный рост ставок на 10-30% в Алматы. При этом летом стоимость квартир на съем уже заметно дорожала: в августе однокомнатные подорожали выросла в среднем на 11%, двухкомнатные – на 13%, трехкомнатные – на 10%.