Казахстанский рынок недвижимости периодически знобит. От откровенного перегрева за последний год он откатывался к снижению спроса и замиранию покупательской активности, но в целом "держал" цены.
К чему готовиться в реалиях сегодняшнего дня и в долгосрочной перспективе с учётом обновленных пенсионных порогов, которые были одним из флагманов популярности ипотечных продуктов в стране, узнал корреспондент Qumash.kz.
ЕНПФ и сухие расчеты
В том, что новые пороги заметно повлияют на рынок недвижимости Казахстана не сомневается, пожалуй, никто. Как отмечает в беседе с журналистом Qumash.kz эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова, "пенсионные" - один из ключевых источников первоначальных взносов по ипотеке. Теперь этот вариант для казахстанцев становится менее доступным.
"В краткосрочной перспективе это может охладить спрос, а в долгосрочной - привести к перестройке рынка", - резюмирует специалист.
Она напоминает, что теперь, когда пороги минимальной достаточности (ПМД) увеличены на 79% и более, 20-летнему казахстанцу нужно иметь 6 670 000 тенге, а сороколетнему - свыше 13,3 млн.
"Естественно, что суммы велики, а значит ситуация неизбежно скажется на ипотечном спросе и на активности на рынке недвижимости в целом", - резюмирует Сейтнурова.
Эксперт подчеркивает, что за последние пять лет казахстанцы изъяли из ЕНПФ около пяти триллионов тенге, и большая часть этих денег пришлась на молодежь, которая в свою очередь по большому счету "несла" деньги именно в ипотечные программы.
Поэтому, по ее мнению, в краткосрочной перспективе мы увидим охлаждение спроса. Особенно это коснется доступного сегмента жилья, где пенсионные изъятия играли самую заметную роль.
Долгосрочные последствия
В долгосрочной перспективе, как считает эксперт, рынок недвижимости в стране ждет оздоровление, но болезненное.
"На горизонте 2026 года - охлаждение темпов роста спроса по сравнению с прошлым годом из-за налоговых изменений, возможного ужесточения ипотечных условий и изменения параметров ЕНПФ", - говорит Сейтнурова.
Она отмечает, что часть роста цен последних лет, которая была обеспечена пенсионными деньгами, была формальной. Люди снимали накопления, вкладывали в квадратные метры, рынок перегревался. Поэтому его перестройка уже неизбежна.
"Это не обвал и не кризис. Скорее постепенный переход к более сбалансированной и "здоровой" структуре рынка", - поясняет она.
Что в итоге
По оценке Диляры Сейтнуровой, рынок недвижимости Казахстана входит в переходный этап: с одной стороны - сокращение доступных источников первоначального взноса, с другой - постепенная стабилизация структуры спроса.
"Рынок сейчас живет в трех параллельных процессах. Базовая ставка идет вниз, и коммерческая ипотека в перспективе 6–12 месяцев будет дешеветь. ГЭСВ до 2027 года остается на уровне 25%. А пенсионные деньги как "первоначалка" для ипотеки становятся менее доступными, что постепенно вымывает искусственный спрос из рынка", - поясняет она.
Эксперт отмечаает, что пауза с решением о покупке жилья в данный момент вполне резонна, если нет иных вариантов, например, льготной ипотеки.
Контекст
6 июня 2026 года в Едином накопительном пенсионном фонде Казахстана опубликовали новые пороги достаточности для досрочного снятия пенсионных накоплений.
Это решение вызвало споры не только среди самих казахстанцев, но и в экспертной среде. Одни считают повышение порогов достаточности для изъятия накоплений из ЕНПФ шагом к укреплению пенсионной системы, другие - ограничением прав вкладчиков и отходом от первоначальной идеи реформы.
Подписывайтесь на официальный Telegram-канал Qumash.kz
