Квартиру, бывшую в залоге и перешедшую в собственность банка, выставил на аукцион "Банк Центркредит" (БЦК). Несколько условий в типовом договоре купли-продажи и парадоксально низкая цена заинтересовали журналистов Qumash.kz.
Заманчивое предложение
Трехкомнатную квартиру площадью 50,5 квадратных метров разместил на сайте аукционов Dmas.kz "Банк Центркредит". Стартовая цена лота – 19,3 милиона тенге. То есть, всего лишь 382 тысячи тенге за "квадрат".
Даже с учетом того, что аукцион ожидается на повышение, такая цена выглядит парадоксально низкой. В среднем за квадратный метр на "вторичке" в столице берут от 550 тысяч до 650 тысяч тенге. То есть, по нижней планке такая квартира может стоить от 27 миллионов тенге.
Цена лота естественным образом вызвала вопрос: "В чем подвох?"
При неглубоком погружении в информацию о квартире, выяснилось, что дом построен в 1972 году. Для "советской панельки" 54 года – уже преклонный возраст. Могут промерзать швы, также неизвестно, в каком состоянии находятся проводка и коммуникации. Но видели мы в Астане дома и постарше, а квартиры в них продают в два раза дороже.
Отзывы на 2gis на дом в целом положительные, район описывают как "сердце правого берега". Дом теплый, двор тихий, единственная претензия – много кошек.
Дом расположен в старом городе, на улице Абая 57/1. Не в центре, но район неплохой. В советское время в окрестностях магазина "Океан" на улице Ленина (сейчас – Абая) проживали весьма респектабельные дамы и господа. Значит, дело не в расположении.
Договор не для слабых
На сайте аукционов опубликован типовой договор купли-продажи. Его подписывают все покупатели недвижимости в залоге, которую продает БЦК.
На первый взгляд, документ стандартный: права и обязанности сторон, ответственность, задаток и процедуры передачи квартиры в собственность. Но есть интересный пункт 3.4.
"Покупатель берет на себя обязательства и все возможные расходы при необходимости по выселению предыдущего собственника и проживающих лиц в приобретаемом имуществе, задолженности по уплате коммунальных и иных платежей, и в дальнейшем претензий к продавцу иметь не будет", – указано в договоре.
Если покупатель, узнавший, что в квартире кто-то уже живет, передумает заключать сделку, это уже будет считаться неисполнением обязательств по оплате стоимости имущества. Договор будет расторгнут, а задаток покупателю не вернут. Это тоже прописано в договоре.
То есть, купивший по дешевке эту "трешку" у банка должен потом прийти и выгнать живущих там людей. Скорее всего, бывших владельцев квартиры, которые не смогли погасить ипотеку или какой-то другой кредит перед банком.
А если они будут не согласны съезжать? Вдруг, они как раз подают в суд, чтобы вернуть себе квартиру? Или у них просто нет другого жилья, и тогда покупатель должен будет выкинуть людей на улицу? А если в семье маленькие дети, пожилые или люди с инвалидностью? Где тут грань между правами собственника и простым человеческим милосердием?
И как вообще это сделать – прийти и выселить людей из квартиры? Если это так просто, то почему их не выселил банк?
Технически все законно
Вопросов было много, и мы адресовали их столичному юристу, который специализируется на вопросах жилищного права, Шингилю Елеусинову.
"Драфт договора составлен исключительно в интересах продавца. Поэтому покупателю, прежде чем даже подавать заявку, нужно внимательно ознакомится с представленными документами, а также иными обстоятельствами, связанными с этой недвижимостью", – предупредил юрист.
Технически такие положения договора, по словам эксперта, законны. Банк изначально открыто показывает все возможные риски и отражает их в договоре, что является обязательным условием и минимизацией риска в последующем от исков о признании договоров купли-продажи недействительными.
"Есть статья 380 Гражданского кодекса РК. По ней стороны вправе устанавливать любые условия, не противоречащие нормам закона. По договору право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации, что полностью соответствует статье 328 Гражданского кодекса и закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Но следует отметить, что, согласно указанным нормам, покупатель не имеет права требовать выселения прежних жильцов", – подчеркнул Шингиль Елеусинов.
Вообще процедура выселения из жилья очень сложная, что вполне объяснимо, ведь речь о людях, а не о мебели. Человек имеет право на защиту своих прав, чести и достоинства.
Во-первых, принудительное выселение, а здесь речь именно о нем, возможно только по вступившему в законную силу решению суда. То есть, покупатель квартиры сначала должен обратиться в суд с иском о выселении, а потом выиграть разбирательство.
"Не следует забывать также о возможном действующем договоре аренды у жильцов с предыдущим собственником квартиры. Кроме того, придется учесть и время года, ведь по казахстанскому законодательству людей нельзя выселять зимой. Получается, что все расходы и репутационные риски по выселению из квартиры прежних постояльцев несет покупатель", – добавил эксперт.
А если начнут стрелять
Приобретение такой сказочно дешевой квартиры содержит длинный список рисков и неожиданностей. Неизвестно, в каком состоянии оставят квартиру обозлившиеся "выселенцы", не забудут ли там огнеопасный "подарочек" или незакрытый водопроводный кран. Как воспримут выселение соседи, ведь в таких старых домах образуются прочные дружеские связи с людьми, которые десятилетиями живут рядом.
В конце концов, не начнут ли жильцы остреливаться от нового хозяина квартиры и судебных исполнителей, пришедших их изгонять из дома.
Прецедент ведь уже был. Весь Казахстан потрясла история "стрелка" из Алматинской области Игоря Дужнова, которого 20 сентября 2021 года выселяли из дома в микрорайоне Акбулак в Алматы. Он начал стрелять по исполнителям решения и убил пять человек, среди которых были участковые, судебные приставы и новый владелец дома.
К слову, дом Игоря Дужнова тоже был в залоге у того самого "Банка Центркредит".
Подписывайтесь на официальный Telegram-канал Qumash.kz
