Ипотека в Казахстане растет, но доступность жилья продолжает снижаться

Ипотечное кредитование в Казахстане заметно выросло в первом полугодии 2026 года. По данным обзора Ассоциации финансистов Казахстана (АФК), объем новых ипотечных выдач увеличился на 12,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достиг 1,1 трлн тенге. При этом общий объем новых розничных кредитов сократился на 3,6%, сообщает Qumash.kz.

Ипотека также стала главным источником роста розничного кредитного портфеля банков второго уровня. С начала года он увеличился на 7,2%, до 7,5 трлн тенге. На ипотеку пришлось 47% чистого прироста.

Однако рост выдач пока не означает полноценного восстановления спроса. Количество заявок за полугодие снизилось на 13,4%, до 419,2 тыс. При этом во втором квартале показатель вырос на 18,7% после падения на 20,8% в первом квартале.

Основной вклад в рост рынка внес Отбасы Банк. Его выдачи увеличились на 32,8%, до 916,7 млрд тенге. При этом объем рыночных ипотечных продуктов банков второго уровня сократился на 39%, до 161,5 млрд тенге.

В результате доля рыночных программ БВУ в новых выдачах снизилась с 26,2% до 14,3%. АФК отмечает, что положительная динамика всего рынка сейчас практически полностью зависит от Отбасы Банка и льготных механизмов.

Такая структура отражается и на стоимости кредитов. Средняя ставка по ипотеке составила 10%, тогда как базовая ставка большую часть полугодия держалась на уровне 18%.

Жилье дорожает быстрее доходов

Одним из главных ограничений для покупателей остается доступность жилья. За год цены на первичном рынке выросли на 15,5%, на вторичном – на 11,8%. При этом реальные денежные доходы населения увеличились лишь на 0,1%.

Разрыв между стоимостью жилья и доходами повышает требования к первоначальному взносу. Часть потребности в собственных средствах помогает закрыть использование пенсионных накоплений. За полугодие объем изъятий из ЕНПФ на жилищные цели вырос на 59%, до 407,5 млрд тенге.

На этом фоне казахстанцы все чаще обращаются за более крупными займами. Доля ипотечных кредитов свыше 20 млн тенге выросла с 31,4% до 39,6%. Доля займов до 10 млн тенге, напротив, снизилась с 20,7% до 16,5%.

Средняя сумма ипотечного кредита увеличилась на 2,5%, до 12,4 млн тенге. При этом расчетный платеж по ипотеке по отношению к средней зарплате снизился с 37% до 36%. В АФК считают, что долговая нагрузка действующих заемщиков остается относительно стабильной.

Просрочка остается низкой

Качество ипотечного портфеля пока не вызывает серьезных опасений. Доля просроченной задолженности по системе составила 0,41% и почти не изменилась.

В АФК связывают устойчивость сегмента с залоговой природой кредитования, первоначальным взносом и более жестким отбором заемщиков. Это позволяет ипотеке наращивать долю в розничном портфеле без сопоставимого роста кредитных рисков.

При этом Отбасы Банк продолжает усиливать свое влияние на рынке. Его ипотечный портфель с начала года вырос на 9,6%, до 4,4 трлн тенге. Это почти 60% совокупного ипотечного портфеля банков.

Что ждет рынок во втором полугодии

АФК ожидает дальнейшего восстановления спроса в третьем квартале. Поддержку могут оказать расширение льготных программ и партнерские инициативы с застройщиками.

Однако высокая стоимость рыночного фондирования продолжит ограничивать классическую ипотеку. Поэтому рост рынка, вероятно, и дальше будет концентрироваться в льготном и жилищно-сберегательном сегментах.

В АФК подчеркивают, что для более сбалансированного развития необходимо восстановление рыночной ипотеки. Без снижения стоимости долгосрочного фондирования банков и улучшения доступности жилья динамика рынка будет по-прежнему зависеть от масштабов господдержки и возможностей системы жилищных сбережений.