Исторически новостройки в южной столице были дешевле вторички, отмечает эксперт в сфере недвижимости Диляра Сейтнурова. Она считает, что к выравниванию цен привело введение НДС для девелоперов.
Насколько подорожают новые квартиры в Алматы и Казахстане и к чему готовиться покупателям - узнал корреспондент Qumash.kz.
Что произошло
С 1 января 2026 года застройщики платят НДС при продаже объектов по ставке 16% вместо прежнего нулевого. Льгота для строительных компаний отменена.
Как отмечает эксперт, ранее говорилось о том, что налог не ляжет на покупателя. Но по факту вышло иначе.
"Есть переходный период. Освобождение от НДС сохраняется для жилых зданий, строительство которых началось или приемка в эксплуатацию которых состоялась до 1 января 2026 года. На практике это означает: НДС распространяется на проекты, начатые после этой даты, и напрямую увеличивает себестоимость строительства. Это не разовый платеж, а постоянная составляющая цены, которую девелопер закладывает в стоимость квадратного метра", - поясняет Сейтнурова.
Что происходит с ценами в Алматы
По словам эксперта, картина с ценами на жилье в южной столице сейчас неоднородная. В январе 2026 года стоимость новых квартир в Алматы выросла на 4,2% за месяц, и это был самый резкий скачок на первичном рынке города как минимум с сентября 2023 года.
По данным Бюро национальной статистики, средняя цена на первичном рынке Алматы составляет 719 605 тенге за квадрат. Только за январь-февраль новостройки прибавили в цене 4,3%, а годовой прирост с января 2025 по январь 2026 года составил 23%.
"При этом в феврале рост сразу затормозил. В Алматы цена на первичном рынке в феврале практически не изменилась. Годовой прирост составил 22%", - отмечает Сейтнурова.
Май 2026 года показал новый импульс. По данным по 57 жилым комплексам, средняя стоимость первичного жилья в Алматы в последнем месяце весны составила 934 979 тенге за квадратный метр. Рост - 27,2%.
Кто переложил налог на покупателя?
Ответ на этот вопрос, по словам эксперта, один, но честный - большинство.
"Многие застройщики пересмотрели прайс-листы еще до нового года, объясняя это подготовкой к фискальным изменениям. Специалисты по недвижимости указывают: строительные компании планомерно повышали цены уже в 2025 году, чтобы избежать резкого скачка с января 2026-го", - поясняет Сейтнурова.
По ее расчетам, налоговая нагрузка в новостройке Алматы составляет 144-160 тысяч тенге на квадратный метр. Это около 20% от цены готового продукта.
Эксперт задается вопросом - кто поглотил часть нагрузки в марже, и сама же отвечает - крупные застройщики с запасом рентабельности и те, кто работает в сегментах "бизнес" и "премиум". К слову, по ее мнению, в эконом- и комфорт-классе перекладывание на покупателя идет почти полностью.
Первичка сравнялась в цене со вторичкой
Эксперт напоминает, что исторически в Алматы первичка стоила дешевле вторички. Сейчас же эта ситуация изменилась. По данным Бюро национальной статистики, средняя цена на первичном рынке мегаполиса составляет 719 605 тенге за квадрат, а на вторичном - 740 998 тенге. Разрыв минимальный.
"При этом по данным агрегаторов на основе реальных объявлений по 57 ЖК первичка в мае 2026 года уже стоила 934 979 тенге, а вторичка в апреле составляла 798 950 тенге. То есть новостройки в части проектов уже дороже вторичного рынка", - резюмирует Сейтнурова.
Она подчеркивает, что это нетипичная ситуация для рынка. Покупатель платит премию за новое, но без налоговых переходных льгот.
Что дальше
Сейтнурова предупреждает - к осени 2026 года безналогового первичного жилья в продаже почти не останется. Лоты 2024-2025 годов закладки уходят с пометкой "цена ниже рынка", новые очереди тех же проектов выставляются с прибавкой 10-15%.
"Мой консервативный расчет по первичному рынку к IV кварталу 2026 года: плюс 15-20% к нынешним ценам по классам "эконом" и "комфорт", - делится эксперт.
При этом, по ее словам, НДС реально отразится на ценах в секторе недвижимости лишь тогда, когда дома из новых проектов выйдут на рынок. То есть как минимум через год.
"Поэтому НДС на квартиры, которые будут массово продаваться, начнет давить в полную силу в 2027-2028 годах", - говорит эксперт.
Сейчас рынок вычерпывает переходный фонд. Когда он закончится, налог заработает в полную силу.
Контекст
С 1 января 2026 года в Казахстане изменились правила налогообложения при продаже нового жилья. Отмена льготы по НДС стала частью нового Налогового кодекса, цель которого - сократить количество налоговых исключений, увеличить поступления в бюджет и унифицировать правила для разных отраслей экономики.
Подписывайтесь на официальный Telegram-канал Qumash.kz
