Снижение базовой ставки пока не сделает ипотеку в Казахстане доступнее – эксперт

По мнению эксперта по строительству и недвижимости Диляры Сейтнуровой, при нынешнем уровне базовой ставки банковское финансирование остаётся дорогим для застройщиков.

В своём Telegram-канале она поясняет, что с учётом банковской маржи в 4–6 процентных пунктов стоимость проектного финансирования может достигать около 20% годовых.

"Экономика проектов начинает меняться только когда ставка уходит ниже 13–14%. Это горизонт 2028 года", – пишет эксперт.

При этом строительная отрасль продолжает расти и без доступных банковских кредитов. По данным Национального банка, за январь–сентябрь 2026 года ВВП Казахстана увеличился на 4,2%, а строительство стало одним из драйверов экономического роста. Инвестиции в несырьевой сектор без учёта бюджетных средств выросли на 25%.

Как отмечает Сейтнурова, финансирование строительных проектов во многом обеспечивают бюджетные средства, квазигосударственный сектор и собственный капитал компаний, а не банковские кредиты. Для проектов реновации в Алматы, по её оценке, по-прежнему важны механизмы государственно-частного партнёрства и льготные программы.

Как снижение ставки повлияет на ипотеку

Для покупателей жилья эффект от октябрьского решения Нацбанка будет небольшим. По расчётам эксперта, если банки полностью перенесут снижение ставки в стоимость кредита, ежемесячный платёж по рыночной ипотеке на 20 млн теңге сроком на 20 лет уменьшится примерно на 8 тысяч теңге.

"Доступность жилья так не появляется", – отмечает Сейтнурова.

При этом она обращает внимание на постепенное замедление инфляции. В сентябре годовая инфляция в Казахстане составила 9,3%, снижаясь двенадцатый месяц подряд. Инфляционные ожидания населения также уменьшились – с 12,1% в августе до 11,8% в сентябре.

Однако Национальный банк предупреждает о возможности ускорения инфляции к концу года. Одной из причин может стать эффект низкой базы после моратория на повышение коммунальных тарифов, действовавшего с октября 2025 года по март 2026 года.

По оценке Сейтнуровой, в этих условиях семьям, которые выбирают между покупкой жилья сейчас и дальнейшим накоплением первоначального взноса, стоит внимательно оценивать стоимость кредита и доходность сбережений.

Когда ипотека может стать доступнее

В релизе от 23 октября 2026 года Национальный банк указал, что вероятность изменения базовой ставки до конца 2026 года остаётся низкой. Следующее плановое решение регулятор объявит 4 декабря.

Сейтнурова ожидает, что в ближайшее время существенного удешевления кредитования не произойдёт. По её оценке, заметные изменения условий финансирования строительства могут начаться при дальнейшем снижении базовой ставки до уровней ниже 13–14%, однако это не гарантирует автоматического удешевления рыночной ипотеки: итоговые ставки будут зависеть также от стоимости фондирования, банковской маржи и условий кредитования.

Напомним, в Нацбанке объяснили решение о снижении показателя с 16,25% до 15,75% годовых продолжающимся замедлением инфляции и снижением инфляционных ожиданий. При этом ценовое давление в экономике остаётся повышенным.