Жилье в Казахстане становится недоступным, льготные кредиты "взорвали" цены

По данным Ассоциации финансистов Казахстана, обычное розничное кредитование в стране остывает, а ипотека показала двузначный рост (+16,7%), достигнув 2,4 трлн тенге. Но радоваться нечему: рынок живет за счет госсубсидий, а разрыв между ценами на квартиры и доходами людей стал критическим.

Отбасы банк захватил рынок жилья в Казахстане

Весь прирост ипотеки обеспечил один игрок – Отбасы банк. Его выдачи выросли на 27,5%, в то время как коммерческие банки (БВУ) планомерно теряют позиции.

Доля льготных программ выросла до 74%, а рыночная ипотека упала до 26%. Средняя ставка по новым кредитам составляет 9,8%. Это выглядит сказочно на фоне базовой ставки в 18% и инфляции в 12,3%.

Фактически государство кредитует население по ставкам почти в два раза ниже рыночных. Это создает опасную иллюзию доступности и убивает конкуренцию среди частных банков.

Цены вверх, доходы вниз

В 2025 году на рынке жилья сформировался опасный дисбаланс. Стоимость недвижимости показала двузначный рост, в то время как реальные доходы населения снизились.

Средний чек кредита вырос до 12,1 млн тенге. Банки одобряют лишь 25% заявок (раньше почти 40%). Доля сделок за собственные средства подскочила с 19% до 41%.

Пенсионные повлияли на жилье

Масла в огонь подлили переводы из ЕНПФ. За год казахстанцы вытащили на жилье 839 млрд тенге (+106% за год). Эти вливания вместе с госпремиями (124,4 млрд тенге) поддерживают высокую активность сделок, но одновременно толкают цены вверх.

Аналитики АФК прогнозируют дальнейшее усиление дисбалансов. В первом квартале ожидается новый всплеск спроса из-за начисления госпремий. Однако планируемое ужесточение требований к ипотеке (LTV и КДД) может окончательно "охладить" рынок, ограничив круг заемщиков еще сильнее.